不動産投資の諸知識

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借金不動産競売を調べてみました

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くわしい方力を貸してください。助けてください。数日前、実家が８月中旬から競売の入札期間に入ることを知りました。住宅ローンの未納によるローン会社が裁判所に手続きをしたようです。裁判所からの『通知書』Ｈ２１・６に発行されたものがあります。他にも裁判所から『担保不動産競売開始決定』というものもありＨ２０・１２発行です。まだ色々書類に目を通していくと、『差押書』Ｈ２０・１１発行が出てきて固定資産税、国保、市民税、などの滞納によりこれが届いたと思われます。その後、Ｈ２１・５発行の『交付要求通知書』があり中に差押日Ｈ２１・１と記述があります。そこで私が疑問なのが、実家はローン会社からの競売(家、土地)と役所からの財産(家、土地)差押とどちらから家と土地をうばわれるのかと疑問になりました。日付でみると、役所の差押書が先でした。ローン会社は自分達より先に差押えの通知がある事知らないようような感じがします。わたしとしては、競売にかけられるより差押書来てるけれど少しずつ払いたいと役所に意思を見せて『差押書』を取り下げてもらいたいと考えています。ローン会社は競売取り下げるには一括払いの一点ばりでなかなか手強く一括なんてとてもムリです。競売かけられても安く売れれば借金残りますし… 競売にかけるくらいなら自分で売却したいです本当に私のわからない事ばかりなので説明もわかりずらいかと思いますが、どうぞ助けてください。

不動産競売事件と滞納処分とが競合するという典型事例です。このような場合には「滞調法」が適用され、本件に限らず、次にように、裁判所と滞納処分の処分庁（質問の場合には市長）との調整が図られます。 ①裁判所から処分庁への求意見書（裁判所が競売を進めるのか、それとも、処分庁が公売を実施するのかというお尋ね）の送達 ②処分庁から裁判所への回答書（裁判所の競売に委ねる旨の回答）の送達 ③裁判所から処分庁への続行決定通知書（競売を進める旨の通知）の送達 ④処分庁から裁判所への交付要求書（競売代金の中から租税の配当を求める通知）の送達このような手順を踏んで、今回の競売は進められています。「差押書」の「取り下げ」はありえません。これは市役所に赴いて相談されると明らかになりますが、「差押」の「解除」には、延滞金を含む差押租税全額の「完納」が必要だからです。分割納付の約束をしてもそれだけでは差押は解除されず、分割納付の最終回を履行して滞納額が0円になった時点ではじめて差押は解除となるです。もっとも、それ以前に競売が完了していれば、買受人への移転登記とともに、差押の登記も抹消されることになります。競売によらず「任意売却」（任売）によるという方法もありますが、これは利害関係人全員の同意が必要です。競売よりも任売の方が配当金額が多くなるという個々の利害関係人の計算が成立して、はじめて任売が可能となるわけです。今回、ローン会社が強行であるのは、任売より競売の方が配当額が多いという計算が前提にあるからです。配当に関する私債権と租税との優先劣後については、抵当権等の設定時期と租税の法定納期限等との先後によりますが（差押の先後によるのではありません。）、通常は前者の方が時期的に早く、抵当権の被担保債権が租税に優先するケースがほとんどです。また、滞納処分による差押に際しては、処分庁は、抵当権者等に通知する義務がありますから、ローン会社が処分庁の差押を知らないわけがないのです。全ての事情を把握したうえで、ローン会社は競売を申し立てているわけで、あなたの取り上げ要求に応ずる可能性は極めて低いと言わざるを得ません。このまま競売事件の進行を見守るというのが一番賢明な方法であると思います。落札に至らず、ローン会社から新たなアクション（今後は競売を見合わせ、あなたを連帯保証人としてローンの支払を継続させること等）がなされる可能性もないわけではありません。

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